清水河县人民政府
关于印发《清水河县物业服务质量提升行动
实施方案》的通知

各相关单位：

《清水河县物业服务质量提升行动实施方案》已经县政府常务会议审议通过。现将方案印发给你们，请按照方案要求落实。

2025年6月6日

清水河县物业服务质量提升行动实施方案

为进一步提升清水河县住宅小区物业管理服务水平，满足人民日益增长的美好生活需要，结合我县实际，制定本实施方案。

一、总体要求

深入贯彻以人民为中心的发展理念，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，聚焦物业领域突出问题，集中解决群众身边“揪心事”“烦心事”，扩大物业市场化覆盖范围，规范物业市场发展秩序，健全完善监督管理制度机制，全面提升物业服务水平和人民群众满意度。

二、主要任务

（一）促进物业市场化发展

1.扩大市场化物业管理覆盖面，解决老旧小区物业管理不规范问题。采取“以大带小”物业管理模式，着力解决老旧小区（独栋楼）物业管理问题；推行“国企+民企”管理模式，接管社区兜底小区，解决“小、零、老”小区物业管理存在的突出问题。（牵头单位：县住建局，配合单位：城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府，完成时限：2025年12月底前）

2.出台物业服务清单，解决物业服务事项不清问题。制定《清水河县物业服务清单和老旧小区服务标准》，明确物业服务内容和标准。推进住宅小区物业客户服务、工程运维、秩序维护、保洁服务、绿化养护等标准化建设。依据市物业管理协会公布的物业服务费成本构成，作为新选聘物业服务企业时确定物业服务费的参考依据。（牵头单位：县住建局、县市场监管局，配合单位：城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府，完成时限：2025年6月底前）

3.规范物业招标投标，解决物业服务企业选聘不规范问题。在业主、业主大会选聘物业服务人之前，建设单位应当依法通过招投标的方式选聘前期物业服务人，签订书面前期物业服务合同。投标人少于三个或者建设规模小于二万平方米的，经县住建局批准，可以采用协议方式选聘物业服务人员。强化对房地产开发企业、业主委员会（物业管理委员会）招标选聘工作的监督管理，严格落实招投标审核备案的流程、内容和时限。（牵头单位：县住建局、县市场监管局，配合单位：城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府，完成时限：2025年6月底前）

4.开展智慧物业建设，解决物业管理效能不高问题。积极对接市住建局物业中心，将我县19家物业企业，统一纳入平台管理，通过智慧物业服务平台实现高效物业服务。（牵头单位：县住建局，配合单位：城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府，完成时限：2025年10月底前）

5.加强人员培训，解决从业人员能力不足问题。结合实际，安排专项培训资金，制定培训计划、确定培训内容，对社区工作人员、业主委员会（物业管理委员会）成员、物业项目负责人、客服人员、安全管理人员、物业工作人员开展专业培训和法律法规业务培训。同时，指导物业服务企业，结合企业自身实际，做好物业服务从业人员的相应培训工作，有效提升从业人员的业务素质和服务能力。县、镇两级每年分别开展培训不少于六次，实现社区工作人员、业主委员会（物业管理委员会）成员、物业项目负责人培训全覆盖。（配合单位：县住建局、城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府，完成时限：2025年12月底前）

6.开展温馨催费，解决物业服务费收缴困难问题。①开展温馨催费行动。对于缴费率较低的住宅小区，开展“定制服务”+“温馨催费”行动，城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府充分征求居民意见，动员全体业主定制物业服务内容，商定物业服务费用，主动购买服务；针对未按照约定交纳物业服务费用的居民，由城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府指导业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业采取电话网络提醒、上门宣传等方式进行“温馨催费”。②充分发挥调解作用。对于拒不交纳物业费的，推行“调解＋普法”的工作模式，充分发挥各类调解组织作用，妥善化解缴费矛盾和纠纷；调解不成的，通过法院诉讼解决。③探索困难居民服务费用减免。要探索使用公共收益、倡导物业企业补助、动员社会捐助等方式，为确有困难的居民代交或减免物业服务费（牵头单位：县住建局、县司法局，配合单位：城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府、县法院，完成时限：2025年12月底前）

（二）集中解决群众揪心烦心问题

7.畅通投诉渠道，解决居民诉求回应慢问题。①拓宽居民反映渠道。城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府选派社区网格员与物业服务企业工作人员组成住宅小区物业服务“双管家”，负责收集、回复、解决物业投诉问题。物业服务“双管家”及水电气暖服务企业服务专员名单和联系方式公布在小区公示栏和显著位置，县各职能部门将管理范围和相关负责人联系方式一并在住宅小区向居民公布。发生物业管理问题，住建局第一时间组织城关镇、物业服务企业和相关部门进行核实处理。②强化信息公开公示。督促各物业服务企业，根据物业服务合同约定，在小区内对物业服务内容、收费标准、公共收益等事项，以及物业投诉电话进行公示，接受业主监督。（牵头单位：县住建局，配合单位：城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府、电力公司、清川公司、中燃公司、热力公司，完成时限：2025年6月底前取得阶段性成效，长期坚持）

8.开展专项治理，解决群众关心关注问题。针对投诉、信访、舆情等渠道反映的物业服务突出问题，开展物业管理服务专项治理，重点整治合同履行不到位、物业管理不规范、服务费用不透明、公共区域管理和收益使用不明确，从业人员服务态度差，居民住户乱停车、私搭乱建、飞线充电、不文明养犬等问题，依法规范物业服务行为。开展多部门联合检查，重点整治消防设施管理不到位、堵塞消防通道、电动自行车乱停乱放和违规充电、电梯维修维护不及时等问题，及时消除住宅小区安全隐患，不断提升群众满意度。（牵头单位：县住建局，配合单位：城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府、县市场局、公安局、城管大队、消防大队等行业部门，完成时限：2025年12月底前）

9.规范企业关系，解决物业服务主体责任不清问题。规范房地产开发企业和物业服务企业关系，明确各自管理范围，保障物业服务企业独立法人地位，房地产开发企业、集团公司下设或注册的物业服务分公司，必须在管理项目所在地为物业服务费单独设立账户，专项用于本地物业管理项目资金的收取和使用管理。严厉打击房地产开发企业以延期交房、房屋促销等原因承诺减免物业服务费行为，打击抽调挪用物业服务企业资金等损害物业服务企业利益行为。加强对物业服务项目承接查验情况的监督管理，防止将建设遗留问题转嫁物业服务企业，督促物业服务企业将承接查验情况进行备案并向业主公示。（牵头单位：县住建局，配合单位：市场局，完成时限：2025年12月底前）

10.起底遗留问题，解决水电气暖未移交等问题。住建局组织专营单位、开发企业联合摸排辖区住宅小区水、电、气、暖等公共设施未移交情况，形成问题台账，制定移交方案，明确移交内容和时限，成熟一个移交一个，推动专营单位管理服务到终端，逐步解决后续管理维护问题。排查消防设施未验收投入使用情况，按照相关政策推进整改销号。（牵头单位：住建局，配合单位：城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府、消防队、县市场局、电力公司、清川公司、中燃公司、热力公司）

11.完善充电设施，解决新能源汽车和电动自行车充电设备不足问题。规范住宅小区电动汽车充电桩安装流程，明确各方主体承担的相关责任，解决投诉事项，消除安全隐患。开展电动自行车停放场所建设改造，由住建局和城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府共同协办，继续摸排小区充电端口建设情况，对条件允许的小区征求居民同意后，加快推进充电端口的建设改造任务。（牵头单位：住建局，配合单位：城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府、发改委、消防大队、电力公司，完成时限：2025年12月底前）

（三）规范业主委员会运行

12.优化业主委员会成员设置，解决作用发挥不到位问题。城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府要加强对业主委员会（物业管理委员会）候选人的推荐和审核把关，鼓励引导网格（小区）党小组成员、楼栋（单元）长、党员业主参选业主委员会（物业管理委员会），新组建的业主委员会（物业管理委员会）成员党员数须达到50%以上，同时明确不宜作为业主委员会委员候选人人选的具体情形，确保业主委员会（物业管理委员会）能够履职尽责、高质高效运行，发挥作用。建立健全“双向进入、交叉任职”机制，业主委员会（物业管理委员会）成员和物业项目负责人中的党员全部要担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会（物业管理委员会）成员，实现党建与业务工作有效融合。（牵头单位：县委社会工作部、城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府，配合单位：住建局，完成时限：2025年12月底前）

13.完善监督机制，解决业主委员会履职不专业问题。①规范业主委员会运行。城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府联合县委社会工作部，严格落实《呼和浩特市住宅区业主大会议事规则》，监督指导业主委员会（物业管理委员会）依法依规履行职责。各业主委员会（物业管理委员会）要严格按照相关法律法规和规章制度履行工作职责，了解业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议。②加强违规履职处置管理，针对业主委员会（物业管理委员会）成员未能按照相关规定履职尽责、违规解聘选聘物业服务企业、未经业主大会同意擅自决定业主事项、擅自处分公共收益等问题，城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府要及时警告制止、责令限期改正或依法撤销，并通告全体业主。构成犯罪的，移交司法机关处理。（牵头单位：县委社会工作部、城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府，配合单位：住建局，完成时限：2025年12月底前）

（五）健全物业监管体系

14.强化考核评价，加强责任落实，解决物业服务企业监管难度大问题。参照内建物〔2024〕197号关于《内蒙古自治区物业服务企业信用信息管理办法（试行）》，完善信用管理机制体系，健全长效监管制度，持续开展物业管理季评价工作，将群众满意作为主要测评指标，积极推送正负面企业名单，建立健全物业管理季评价、星级评价与信用评价、物业服务企业退出相挂钩等工作机制，强化多部门联合惩戒，不断加大对物业行业的监管力度；制定《清水河县住宅小区物业管理考核办法》，明确考核评价的方式、内容、标准和结果运用，由城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府负责对物业服务企业的服务情况每季度进行综合评价，将评价结果报送县人民政府和住建部门，对群众反映强烈、问题突出的企业进行评价，相关费用列入财政预算，且评价结果作为年度考核、信用管理、星级评定、选聘解聘、企业退出的重要依据。（牵头单位：县住建局，配合单位：城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府，消防大队、城管执法大队等行业部门，完成时限：2025年6月底前）

15.大力开展物业领域违法行为治理。县住建局指导城管大队，大力开展物业领域违法行为治理工作。注重源头治理和问题整改，对轻微违法行为，预防在先并以教育引导为主，注重督促整改，避免简单罚款；对群众长期反映的突出问题，城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府建立问题台账，挂账督办，确保问题得到彻底解决。（牵头单位：住建局，配合单位：城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府、各相关部门，完成时限：2025年12月底前）

16.加强党建联建，解决综合治理合力不够问题。持续推进两个覆盖。持续推进物业服务企业党的组织和党的工作“两个覆盖”，不断培养吸纳党员，提高党组织覆盖率，提升党建引领效果，继续打造党建示范点。进一步细化物业行业党建示范点打造标准，提升打造数量，推动建立党组织、党小组的物业服务项目全部建立党建示范点。社区吹哨，部门报道，城关镇各社区组织相关部门、物业服务企业、业委会（物管会）不定期多种形式召开党建联席会或物业管理联席会（牵头单位：城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府、各相关部门，配合单位：县委社工部、住建局、各相关部门，完成时限：2025年12月底前）

三、保障举措

（一）加强组织保障。物业管理区域是基层治理的主战场，各乡镇、各相关部门要坚持党的领导，把加强物业管理作为主动为民服务的重要内容，巩固群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作成果，建立政府统筹、部门协调、乡镇组织、社区配合、多方参与的物业管理综合协调机制，引导业主依法行使权利，理顺物业管理各方主体的权责关系，推动实现规范化物业管理。城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府要制定本乡镇具体工作计划，实现物业管理服务水平整体提升。

（二）加强考核奖补。组织建立县级筹备专项奖补资金政策，城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府每季度对物业公司物业提升工作开展情况进行评估，按提升行动完成情况，结合日常监督，给予一定的资金补助。

（三）加强政策宣传。县住建部门联合城关镇人民政府、喇嘛湾镇人民政府每季度至少开展一次宣传活动，重点宣传《中华