关于印发《新城区物业服务企业考核 实施方案》的通知
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关于印发《新城区物业服务企业考核 实施方案》的通知

新政办发〔2023〕90号    

新城区人民政府办公室

关于印发《新城区物业服务企业考核

实施方案》的通知


保合少镇人民政府、各街道办事处、各区域服务中心:

现将《新城区物业服务企业考核实施方案》印发给你们,请结合工作实际抓好落实。


特此通知。

2023年7月11日


新城区物业服务企业考核实施方案


为推动物业管理活动纳入基层社会治理体系,进一步规范我区物业服务企业的服务行为,提升物业服务水平,充分发挥标准化物业服务企业改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进社会和谐发展的积极作用,结合我区当前物业管理工作实际,制定本方案。

一、考核目的

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的二十大精神,树立以人民为中心的发展思想,加强住宅小区物业管理,推进物业服务行业领域功能升级,提升物业服务供给品质,为广大群众营造文明有序、整洁优美、干净舒适、安全和睦的人居环境,不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

二、考核对象

新城区辖区内从事物业服务的企业。

三、考核内容及分值

考核内容及分值参照附件《住宅项目行业专家评分细则》

四、考核工作组织

由区住建局牵头,镇、街道办事处、区域服务中心负责组织各社区对物业企业的具体考评工作。

五、考核时间

全区于每年12月20日前完成当年物业企业考核工作。

六、考核评定标准及结果运用

(一)评定标准

物业企业年度考核总分为100分,其中考核得分在90分(含)以上的为优秀,80分(含)以上为良好,60分(含)以上为合格,60分以下为不合格。

(二)结果运用

物业企业年度考核不合格的,由区住建局会同物业企业所在镇、街道办事处、区域服务中心约谈负责人,督促物业服务项目规范提升实施方案的落实。对拒不整改、不执行、不落实工作方案的,给予全区通报,依照相关规定由市物业服务中心予以处罚,并记入企业信用档案。


住宅项目行业专家评分细则

评价内容

评价标准

规定分值

评价方式

评分细则

预评预验分值

核验评价分值

一、基础资料

20





设施设备资料和房屋使用报修资料

共用设施设备台账及其使用和维护保养等技术资料完整。

0.5

1、现场应具有设施设备台账,检查设备台账

不符合扣0.5分



2、抽查本年度任意1个月设备维护保养记录

交接手续

按规定办理共用部位、共用设施设备交接手续。

0.5

1、抽查任意1类共用设施设备移交手续

不符合扣0.5分



公众制度建设

装饰装修管理规定及业主规约等各项公众管理制度完善;

1

1、现场检查项目装饰装修管理规定张贴情况

不符合扣1分



2、业户档案应含业主规约,现场随机抽查3户

合同规范化管理

1、(前期)物业服务合同签订符合法律规定,物业服务标准明确;

2

1、现场应具有前期物业服务合同,检查合同存档情况及合同是否在有限期内;

缺一项扣0.5分,一处不符扣0.25分



2、物业服务合同中应明确服务标准,查看合同是否进行明确约定

2、一个区域由一家物业服务企提供服务,专业服务委托外包的,外包单位的资质条件符合相关规定。

1、现场检查专业外包单位的营业执照复印件,查看其服务范围,核实其是否具备资质

企业内部管理制度健全

1、人力资源管理制度(招聘、培训、薪酬、绩效、员工关系);

2

1、项目应具有招聘、培训、绩效管理制度,现场查看

缺一项扣0.5分



2、财务管理制度;

项目应具有财务管理制度,现场查看

3、档案管理制度;

项目应具有档案管理制度,现场查看张贴情况

4、品质管理制度。

项目应具有客户服务管理制度、秩序维护管理制度、公共环境清洁管理制度、园林绿化管理制度,应急处理制度,消防安全管理制度,现场查看以上制度

档案管理

1、物业管理服务各项档案实现电子化管理;

2

抽查项目档案资料是否为电子化存档

缺一项扣0.25分



2、各类档案实行分级目录管理,档案内容与目录一致;

随机抽查10户业主档案目录与内容是否一致

3、档案分类存放,查阅方便;档案查询、借阅、使用登记记录完整;

抽查本年度任意1月档案借阅及查询登记表

4、档案存放环境符合规定条件。

现场环境有无杂物堆放、异味、环境是否整洁

建立、健全应急管理体制

1、制定消防、电梯、给排水、供配电等共用设施设备事故应急预案;

3.5

项目应制定消防、电梯、给排水、供配电等共用设施设备事故应急预案,预案包括适用范围、组织架构、人员职责、处理流程等内容,抽查其中2份预案。

缺一项扣1分,一处不符扣0.2分



2、制定自然灾害、公共卫生、治安、交通等方面突发事件的配合性应急预案;

项目应制定自然灾害、公共卫生、治安、交通等突发事件的配合性故应急预案,预案包括适用范围、组织架构、人员职责、处理流程等内容,抽查其中2份预案

3、应急预案定期演练,并有相应记录。

项目每年度应制定应急预案演练计划,历次演练的方案、照片、总结等归档资料。检查项目是否符合以上要求,抽查其中2份记录,资料应完整、详实。

物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨

1、专业岗位操作人员按规定持有岗位证书(包括项目负责人、消防监控人员、电梯维修人员、高低压电工等);

1.5

项目专业岗位人员应持相关证书上岗,相关证书应在人事部门留档备案,抽查其中3名专业岗位人员,持证上岗,证书未过期,项目上有备案。

一项不符合扣0.5分,一处不符扣0.25分



2、不同岗位服务人员分类统一着装,佩戴工作标志;

进入园区后所有工作人员是否统一着装、佩戴工牌;

3、企业标识标牌体系完善,业主手册、服务指南等客户服务资料简明实用。

1、进入园区后标识标牌清晰、完善;

2、现场检查业主手册、服务指南是否齐全

客户服务

1、设置物业服务中心,有专人负责接待客户来访,投诉电话畅通,24小时受理投诉信息; 

2.5

1、现场检查物业服务中心设置情况;

一项不符合扣0.5分,一处不符扣0.25分



2、现场拨打投诉电话,核实电话是否畅通,查看客户来电信息记录表是否完整

2、客服接待人员值班记录完整,客户服务信息处理记录完整,按月进行统计分析;

1、现场检查客服值班记录表,查看填写是否完整,有无流于形式,未填写情况。

3、有客户回访制度和记录,投诉处理及时率100%,并按月进行统计分析。

1、抽查本年度任意1个月已完成报事回访记录;

2、抽查本年度任意1个月当日未完结客诉有无跟进记录;

3、抽查本年度任意1个月项目是否召开客诉分析会(证明材料可以为会议记录材料、问题讨论材料等)

公示公开事项

1、公示物业服务企业营业执照、服务内容、服务电话、服务标准、项目负责人信息,收费标准实行明码标价;

3

检查物业服务中心前台/公告栏是否公示以上内容

一项不符合扣1分,一处不符扣0.2分



2、公示电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案;

1、现场抽查任意5部电梯,查看电梯年检标识、维保单位名称、联系方式是否齐全;

2、项目应公示维修单位相关信息,现场检查是否进行公示;

3、项目应制定电梯、消防应急处置方案,现场检查相关方案。

3、利用共用部位、共用设施设备经营的,定期公布公布收益情况。

检查物业服务中心或园区公告栏是否有公示收益情况(需加盖公章、对外公示证明材料)

精神文明和社区文化

1、采用书面资料、宣传栏、网络等方式对消防安全、治安秩序、宠物管理、高空抛物等进行宣传教育;

1.5

现场随机抽查3栋楼宇大堂公告栏或电梯内有无张贴消防安全海报、杜绝高空抛物海报、电梯安全海报

一项不符合扣0.5分,一处不符合扣0.2分



2、每年开展二次以上的社区文化活动并有实施计划和方案;

现场随机抽查本年度任意一场大型社区温华活动的素材资料,包含前期下发活动方案、活动现场素材资料、活动后宣传素材

3、积极组织和参与社区志愿(公益)活动,开展社区精神文明建设。

现场抽查本年度项目与社区联合开展的活动,抽查本年度任意1场活动资料(包含但不限于前期通知、活动素材、后期宣传),活动包含但不限于探访老党员、为老年业主进行健康检查、心理咨询、科普讲座等

接受政府相关部门指导开展物业管理工作

1、对住户违反治安、消防、环保、房屋装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,及时进行劝阻,劝阻无效时及时书面向有关行政部门报告;

1.5

1、现场随机抽查物业针对违反规定的行为是否有制止行为,证明材料包含但不限于纸质文件、通话录音等

一项不符合扣1分



2、查看物业服务中心是否有留存向有关行政部门报告的复印件、电子文件

2、主动与物业所在地的物业行政主管部门、街道办事处(苏木乡镇人民政府)、公安派出所、居民委员会联络,共同协调解决物业管理中遇到的问题;

1、现场查看是否有与行政主管部门沟通资料,留存资料包含但不限于会议纪要、活动记录、影像留存

3、协助业主大会/物业管理委员会的筹备工作,建立与业主委员会/物业管理委员会定期沟通报告的工作例会制度,积极听取业主和业主委员会/物业管理委员会对物业服务的意见和建议,主动接受业主和业主委员会的监督。

1、现场向街道、社区征询物业企业是否协助业主大会/物业管理委员会的筹备工作

2、现场查看工作例会制度是否健全

3、查看与业主委员会会议纪要业主所提问题的执行情况

二、房屋管理与维修养护

10





主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显

1、主出入口设有小区平面示意图;

5

检查主出入口设有小区平面示意图

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2分



2、管理区域内交通标志引导指示、安全警示、温馨提示规范清晰;

1、检查项目管理区域内是否有交通标志引导指示、安全警示、温馨提示等标识标牌;

2、检查相关标识标牌是否破损;

3、检查相关标识标牌是否张贴规范并清晰。

3、小区组团、栋、单元(门)、户门以及配套公建标识规范清晰;

1、检查小区楼栋、单元等标识标牌是否张贴;

2、检查标识标牌是否存在破损、是否清晰。

4、建立房屋权属清册;

项目应存档房屋权属清册,现场检查房屋权属清册

5、房屋维修、保养记录完整,无安全隐患。

1、检查管理区域建筑物等房屋维修、保养记录,记录需真实、完整;

2、随机抽查运行任意1设备,检查是否正常运行

房屋本体外观

房屋外观完好、整洁,无污迹、乱贴、乱涂、乱画、乱挂现象;

1

随机抽查管理区域内任意3栋楼宇外观是否干净整洁,是否存在乱贴乱画等现象。

一处不符合扣0.2分



房屋本体装饰及室外附加设施按规定统一设置,管理良好管理

1、室外招牌、广告牌、夜景灯等设施安装稳固无锈蚀松脱现象;

3

检查管理区域内各类招牌、广告牌、夜景灯等设施是否安装稳固,是否存在锈蚀松脱等现象。

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2分



2、封闭阳台、外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬安装牢固,管线整齐无安全隐患;

检查封闭阳台、外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬是否安装牢固,各类管线是否整齐无安全隐患。

3、发现安全隐患,及时告知或劝阻业主及相关当事人,并采取相应防范及处理措施且有处理记录。

检查管理区域内是否有巡查记录,是否存在安全隐患,存在安全隐患的是否有相关处理记录。

日常巡视、检查与管理符合规定、记录完整

定期巡查屋面、单元门、楼梯、通道、窗户等共用部位,有巡查记录;发现损坏,及时维修养护并做好维修养护记录。

1

1、 随机抽查管理区域内5个单元(不足5个单元的全覆盖)的巡查记录表,巡查区域要求涵盖巡查屋面、单元门、楼梯、通道、窗户等共用部;

一处不符合扣0.5分



2、 查看近一个月的公区报修记录及维保养护记录,与现场实际情况进行核对。

三、共用设施设备运行、维修和养护

26





共用配套设施完好,无随意改变用途,共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

1、设施设备专业管理人员配置合理,岗位责任明确;

4

随机抽查配电室、水泵房、开闭站、消防泵房、电梯机房各1个,机房内是否明确相关责任人。

一项不符合扣0.5分



2、建立设施设备总账、台账、设备卡,设施设备标识齐全、规范;

随机抽查配电室、水泵房、开闭站、消防泵房、电梯机房各1个,机房内相关设备是否有台账、设备卡、常开常闭指示牌等相关标识是否齐全。

3、设施设备运行、维护、保养、检查应急管理等管理制度健全;

随机抽查配电室、水泵房、开闭站、消防泵房、电梯机房各1个,机房内是否有相关制度上墙、保养以及维修记录是否齐全。

4、制定并实施年、季、月度设施设备维护、保养计划;

随机抽查配电室、水泵房、开闭站、消防泵房、电梯机房各1个,保养计划是否齐全、合理,是否有相关人员审核签字,是否按照计划保养。

5、日常设施设备检修、巡视、保养、紧急情况处理等记录齐全;

随机抽查配电室、水泵房、开闭站、消防泵房、电梯机房各1个,检查是否有维修记录,验收记录等相关质量证明文件。

6、制定并实施维修工具、备品、备件和化学品等存放和管理制度;

1、检查库房实物,是否账实相符;

2、库房管理制度是否上墙。

7、制定并实施专业外包合同全程监管制度;

检查外包单位结算资料,并复核现场施工情况。

8、操作人员熟练掌握、严格执行设施设备操作规程及保养规范。

随机抽查配电室、水泵房、开闭站、消防泵房、电梯机房各1个,检查保养记录是否完整。

室外共用管线、共用管道和道路管理情况良好

1、排水排污管道通畅,雨水井、化粪池定期巡检、疏通与清掏,无堵塞、外溢现象;有相关记录;

2

检查本年度化粪池清掏记录是否完整。

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2分



2、道路通畅,路面整洁平整,路面井盖无缺损、无丢失,井盖表面标志清晰。

园区整体道路无下沉、裂缝。

供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污染;二次生活用水有严格的保障措施,水质符合卫生标准;制定停水及事故处理方案

1、设备系统图(平面图)、操作规程、岗位责任制度、应急预案、特种作业人员资格证书等齐全,张贴于机房明显位置,人员进出、交接班管理制度完善,记录完整;

4

随机抽查上墙制度、证件是否完整

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2分



2、设备管线标志清晰,仪器仪表运行正常、数据准确;

管线标志是否正确,仪表仪器是否正常。

3、机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放,设备表面无积尘、无锈蚀,防鼠板、防鼠网材质、规格,防鼠药物投放等符合规范要求;

机房内无渗漏水、各类配套设备齐全、运行正常。

4、设备噪声符合规范要求,有环境要求的设备机房,温度、湿度在规定范围内。

设备噪音在合理范围内,温湿度正常。

物业管理区域供电系统运转良好

1、管理制度与措施符合专业要求,执行严格,设备编号有序,运行、维修、保养、巡检记录完整;

2

检查各类公示证件。

一项不符合扣0.5分,一处不符合扣0.2分



2、受托管理高压供电设备的,变配电室安全警示牌配置齐全,检修检验和安全防护用具配置齐全,年检合格; 

各类配套设备是否正常。

3、备用电源设备定期检测,能够随时启用;

检查应急电源状态。

4、公共照明正常。

检查设备房公共照明。

物业管理区域弱电系统管理符合规定

1、系统设备运行正常、现场测试使用功能正常;

4

设备运行正常、功能完善。

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2分



2、系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整;

维修、保养记录是否齐全。

3、摄像监控设备完好,图像画面清晰无黑屏,按规定时间保存信息备查;

监控清洗、无花屏、抖动等

4、中央控制室管理实行24小时专人值班制度。

检查中控室值班情况、必须保证24小时有人在岗。

电梯系统管理符合规定、运转良好

1、合格证、紧急电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置;

3

随机抽查5部电梯轿厢,查看合格证、乘客注意事项是否张贴。

一项不符合扣0.5分,一处不符合扣0.25分



2、电梯维修保养合同规范,维保单位具有响应资质;

检查维保单位维保合同、保养资质等。

3、电梯机房通风、照明情况良好,配有平层标志图/线,电梯专业工具齐全,配备灭火器;

随机抽查5个电梯机房,对机房卫生、配套设备进行检查。

电梯系统管理符合规定、运转良好

4、电梯轿厢、井道内保持清洁,轿厢广告设置有序,无乱贴、乱画;


随机抽查5台电梯,检查轿厢卫生。




5、电梯运行平稳,维修、保养、检修记录完整;


随机抽查5台电梯,检查舒适度,是否存在异响、晃动等。




6、电梯按合同约定时间运行,出现故障或险情,五方对讲功能正常切有人接听,维修人员接到报修后按合同约定时间内到达现场。


随机抽查5台电梯,测试五方对讲是否正常通话。




给排水系统管理符合规定、运行良好

1、二次供水设置水箱的,水质定期检测;有水质检测合格报告,水箱加盖上锁,周边无污染源,水箱定期清洗、消毒,检查记录完整; 

3

检查水泵房水质检测记录、检查、巡检记录。

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2分



2、水泵、阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标志清晰,无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染;

各类设备能够正常使用,标识标牌清晰。

3、给排水设备完好、运行正常,日检查和月、季、年保养制度完善,限水、停水及时通知。

检查保养记录、保养计划是否完善,停水等应急措施完善。

消防系统管理符合规定、运行良好

1、消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置;

3

随机抽查5处楼宇标准层,是否有疏散指示图。

一项不符合扣0.5分,一处不符合扣0.25分



2、消防监测系统运行良好,自动和手动报警设施启动正常;

随机测试5处手动报警,测试是否能够正常报警。

3、消火栓柜、防火卷帘、防火门、灭火器、疏散指示灯、应急照明灯及应急工具等消防设施设备完好,定期组织检验、保养并有记录;

随机抽查5处楼宇标准层,测试应急照明。

4、消防水泵、管网、闸门等设备运行正常,测试、维修、保养记录完整;

随机抽查消防泵房是否能够正常使用。

5、安全疏散通道畅通,疏散标志和示意图设置合理、醒目;

随机抽查5处楼宇标准层,检查楼宇安全疏散通道是否畅通。

6、区域消防通道畅通,无杂物堆放,无违章占用。

园区消防通道无任何占用。

避雷系统管理符合规定、运行良好

设置避雷设施的定期检查、维护,记录完整。

1

检查避雷设施检测记录。

不符合扣1分



四、公共秩序维护

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小区基本实行封闭式管理有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

1、实行封闭式管理的小区,对外来人员、车辆和物品进出实行询问和登记管理;

5

现场应具备人员、车辆进出登记表,外来人员、车辆进出应登记姓名、电话、去向、进出场时间,抽查本年度任意1个月的记录,应信息完整、无中断留白,归档留存完好。

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2分



2、监控设施和门禁系统运行良好,监控记录保存符合规定要求;

现场监控系统和门禁系统应正常启用,抽查监控记录近30天中任意3天,记录完整无缺失。

3、安全监控室及主出入口实行24小时值班;

现场主要出入口、安全监控室应有人员24小时值岗,无脱岗、空岗情况,人员临时离开应有机动人员替岗,抽查近30天中任意2天,出入口、监控室24小时有人值守。

4、秩序维护人员配置合理(明确),岗位责任明确;

现场秩序人员应按照“部门负责人+固定岗+巡逻岗+机动岗”数量的2-3倍配置(具体根据班次决定),检查各岗位履职标准和作业指导,无明显缺编、缺岗,岗位履职不清的情况。

5、安全标志设置合理,对可能危及人身安全的地点和设施设备,有明显警示标志和防范措施。

现场重点安全部位应设置清晰、明确的安全警示标识,抽查电梯、水系、天台、娱乐活动区等重点部位3处设置安全警示标识情况。

机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记,非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序

1、公示停车位(库)管理规定、紧急联系电话等;

8

项目停车场/地库的主要出入口应设置公示牌,公示车位管理规定、开放时间及收费方式(住宅非对外停车场不涉及)、紧急联系电话等内容。

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2分



2、停车场、停车位标志规范、清晰,车辆行驶路线设置合理、路线清晰;

现场车位线、引导线、指示牌、车位吊牌应清晰、明确,无褪色、破损,抽查任意5个车位,车位线符合要求。

3、固定停放车辆签订停车服务协议,明确相关权利义务,自行车棚安装充电设备,无易燃、易爆及其他杂物堆放,通风情况良好;

车辆行驶动线应设置合理,无堵车、无死角等,检查动线符合以上标准。

4、临时车辆进出登记记录完整;

项目应与业主签订停车服务协议,抽查任意5份,相关权利义务明确,无过期、超期使用情况。

5、车辆进出道闸、停车设施运行良好,维修养护及时。

现场自行车棚应配备充电设备,无损坏、老化、线头裸露等情况,车棚内应配备灭火器材或灭火弹,无易燃易爆品堆放,通风良好,检查车棚设置应符合以上标准。

6、机动、非机动车辆停放有序,无乱停乱放现象、无私拉乱扯充电现象;

现场机动车、非机动车应停放有序,无堵占单元门口、消防通道、碾压草坪等情况,机动车停放不上石材,非机动车停放不进单元。抽查任意3个楼栋,单元前无机动车、非机动车乱停放情况。

7、停车场、库定时巡视检查,高峰时进行车辆秩序引导;

停车场、库应每班次巡查不少于1次。抽查近1年中任意3天停车场、库的巡更打点记录。

8、发现交通堵塞及时疏导,发生交通事故及时报告有关部门。

主要出入口7:30-8:30和17:30-18:30两个高峰时段应有人员引导车辆秩序。抽查近1年中任意3天,人员高峰期指挥车辆记录。

消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案

1、制定消防安全管理制度,消防安全操作规程;

6

现场应有完善的消防安全管理制度,其中包括消防安全操作规程、消防组织架构等,相关制度在消防控制室上墙张贴。检查以上资料是否完整。

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2分



2、实行区域防火安全责任制,明确消防安全责任人;

现场应在园区、楼宇等明细部位张贴消防安全公示牌,牌上应有相关消防安全责任人、消防安全管理人的联系方式、相关职责等。抽查任意3处楼宇,是否符合以上要求。

3、消防中控室实行24小时专人值班制度,值班记录完整;

现场消防中控室室应有专业人员24小时值岗,无脱岗、空岗情况,人员临时离开应有机动人员替岗,抽查近30天中任意2天,消防中控室应24小时有人值守。

4、消防安全定期巡视检查,消防安全隐患及时整改;

消防中控室人员应持相关消防证书,检查中控室值岗人员是否符合以上要求。

5、定期开展消防安全宣传,进行消防知识培训;

1、现场消防巡查记录应无漏巡、代巡、留白等情况,抽查本年度中任意3天,是否符合以上要求;

6、消防演练每年不少于两次,积极动员业主参与并保存相关记录。

2、对之前公司或消防部门检查出的问题应立即整改,不能立即整改的应制定计划并按期推进,检查消防隐患整改工作是否符合以上要求。

五、环境卫生管理服务

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环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站,清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁,垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀,小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物,房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净

1、保洁人员配置合理,责任区域明确;

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1、应具备与物业费定价人员成本中的配置一致人员;并本年度近1个月保洁人员花名册及人员分工明细表;
2、抽查3栋楼宇大堂公告栏或电梯前室内有无张贴该区域卫生负责人相关公示。

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2分



2、制定并严格执行保洁用品、范围、流程、频次、效果及评价等服务标准;

1、应具备完整保洁作业制度(保洁工具管理要求、清洁标准及频次作业要求、水系清洁处理要求、专项保洁要求、日常保洁监督管理要求、外委保洁单位的考核与评估要求);2、抽查3名保洁人员作业情况,确认是否严格按照保洁作业制度开展作业。

3、垃圾实行分类管理,引导业主垃圾分类处理,生活垃圾日产日清;

1、项目园区、地库应配置垃圾分类专用垃圾桶,垃圾桶旁张贴分类指引,使用指示牌或标识;2、抽查园区5个垃圾桶、生活垃圾点的垃圾是否及时处理(垃圾桶垃圾是否溢出、是否存在刺鼻存在气味、地面是否大片污渍)。

4、保洁设施设备配置合理,工具台账完善;

1、项目应配备开展保洁作业的完整设备设施,包括但不限于驾驶式扫地车、驾驶式洗地车、擦地机、高压水枪、尘拖、清洁毛巾、清洁剂等必要设备设施;2、应建立保洁工具台账,台账内容包括但不限于工具基础信息(型号、数量、基本属性、使用年限)、工具使用情况,抽查近1个月台账,账实相符。

环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站,清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁,垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀,小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物,房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净

5、定期对保洁设施设备及公共区域进行卫生消杀;


1、根据保洁合同作业频次要求或公司要求消杀作业要求频次,抽查本年度任1个月保洁设施设备及公共区域卫生消杀等记录填写情况;2、抽查本年度任1个月保洁设施设备及公区消杀通知(线上线下留底材料,包括但不限于业主微信群通知、张贴公告记录照片)。




6、管理区域内道路、绿地、停车场、文体活动区域等共用场地无纸屑、烟头、塑料袋等废弃物;


检查园区道路、绿地、停车场、文体活动区域等可视公共区域内是否存在纸屑、烟头、塑料袋等废弃物。




7、房屋共用部位及共用设施设备保持清洁;


1、随机抽查3个楼栋的共用部位,包括但不限于户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道,是否存在大面积积水、污渍、垃圾,有无违规占用。2、共用设施设备包括但不限于排水管、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、非经营性车场车库等,管道、沟渠无垃圾堵塞;水箱、水泵无淤泥堆积;电梯运行无异常;照明、消防设施无损坏;绿地、道路无大面积垃圾、积水;池水清澈、无漂浮物及绿藻;非经营性车场车库卫生干净,无大面积积水、污渍。




8、及时清理公共场地、道路的积雪、积水;


检查公共场地、道路是否存在积雪、积水。




9、防治鼠害、虫害等有计划,有措施,有记录;


1、检查楼宇卫生行进动线的可视范围是否存在成群四害活动;2、查看保洁合同要求,抽查本年度任1个月四害消杀等记录填写情况;3、抽查本年度任1个月四害消杀、绿化病虫害防治通知(线上线下留底材料,如业主微信群通知、张贴公告记录照片)。




小区内绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象,花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无现象,无

1、绿化养护人员配置合理,责任区域明确;

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1、应具备与物业费定价人员成本中的配置一致人员,提供本年度近1个月保洁人员花名册及人员分工明细表。

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2分



2、制定并落实绿化养护计划;

1、检查项目有无绿化养护计划(纸质资料、张贴公示等)及完整养护台账;2、检查本年度近1个月绿化养护的素材(包括不限于养护通知、现场养护照片及相关调研宣传材料等)。

3、绿化图纸、苗木清单等资料齐全,设备、工具台帐完善;

1、应具备绿化图纸、苗木清单、每月养护记录、每月四害消杀资料。2、应建立绿化设备工具台账,台账内容包括但不限于工具基础信息(型号、数量、基本属性、使用年限)、工具使用情况,抽查近1个月台账,账实相符。

4、醒目处设置爱护绿化提示标志,重点树木品种实行标牌管理;

1、检查园区主要道路醒目处是否设置爱护绿化提示标志,重点树木品种实行标牌;2、重点树木品种应建立树木台账,每月更新,抽查近1个月台账,账实相符。

5、定期组织浇灌、施肥、松土和喷药,提前做好防虫害、防涝和防冻工作;

1、定期修剪、打药、浇水、施肥、松土、喷药,应有工作痕迹(照片或工作记录表);提前做好防虫害、防涝和防冻工作,应有工作痕迹(照片或工作记录表)。

6、绿化作业安全防护措施得当;

7、各类乔、灌、草等植物长势良好,修剪整齐美观,无折损,无病虫害、斑秃现象; 

8、绿地无破坏、践踏、占用现象,树木无悬挂物及晾晒物品。

1、应有完整绿化作业安全防护措施要求,现场作业有围蔽及温馨提示。

六、创新、效益与业主评价

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物业服务企业管理创新,开展多种经营

1、建立并运行服务质量管理控制体系并运行良好;

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检查项目支付质量管理控制体系相关资料

一项不符合扣1分,一处不符合扣0.2分



2、制定并实施节能减排计划和方案,运用技术改造和管理创新等手段节约公用能源资源消耗,减少污染物排放;

随机抽查项目是否有节能减排措施,水电是否有相关举措

3、为业主提供多种经营服务,满足业主的个性化需求。

随机抽查项目1项多种经营业务,是否为业主提供了便利

物业服务费收缴率95%以上,经营情况良好

1、年度物业费收费率达95%及以上;

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询问项目物业费收缴率为多少,达95%以上不扣分,85%-95%扣1分,85%以下不得分

一项不符合扣1分



2、项目两个年度以上持续盈利,经营状况良好。

询问项目连续两年度物业是否盈利,经营状况。连续两年盈利2分,一年盈利得1分